В чем суть схемы Долиной и как обезопасить себя при покупке квартиры

Что такое схема Долиной

Под этим термином понимают ситуацию, при которой продавец квартиры после завершенной сделки заявляет, что действовал под влиянием мошенников. Полученные от покупателя деньги к этому моменту уже переданы третьим лицам, а сам продавец обращается в суд с требованием вернуть недвижимость.

Схему еще назвали бабушкиной. В подобных делах в роли продавцов нередко выступают пожилые женщины — категория, которую суды рассматривают как потенциально уязвимую. Предполагается, что такие продавцы могли подвергаться психологическому давлению или манипуляциям и не в полной мере осознавать последствия своих действий. Если суд приходит к выводу, что продавец действовал под влиянием обмана, давления или не понимал значения совершаемых шагов, сделку могут признать недействительной, а квартиру — вернуть прежнему собственнику.

Для покупателя такое развитие событий означает высокий риск. Даже действуя добросовестно и соблюдая стандартные меры предосторожности, он может остаться и без жилья, и без денег, а в отдельных случаях — еще и с кредитными обязательствами. Средства по сделке, как правило, уже выведены мошенниками, и вернуть их практически невозможно — раскрывать такие дела сложно.

При этом наличие нотариального удостоверения, справок из диспансеров и видеозаписи процедуры само по себе не гарантирует защиту. В ряде споров суды исходили из того, что покупатель должен был насторожиться, например, из-за заниженной цены, странного поведения продавца или спешки при оформлении сделки.

Как развивались события в истории с квартирой Долиной

Скандальная история началась весной 2024 года, когда с певицей связались мошенники. По словам Долиной, они представились сотрудниками ФСБ и Росфинмониторинга, говорили, что ее квартира находится под угрозой изъятия, а для защиты имущества необходимо провести фиктивную сделку купли-продажи.

Летом 2024 года квартира в центре Москвы была продана Полине Лурье. Цена при этом оказалась ниже рыночной, что впоследствии стало одним из аргументов в суде. После сделки Лариса Долина передала вырученные за квартиру 112 млн рублей мошенникам.

Через несколько недель после продажи певица поняла, что ее обманули, и обратилась в полицию, а затем и в суд с иском о признании сделки недействительной. Суд первой инстанции встал на сторону продавца, право собственности на квартиру вернулось Ларисе Долиной. Покупательнице отказали во встречных требованиях и отправили ее добиваться возмещения убытков с мошенников. Позднее это решение поддержали апелляционная и кассационная инстанции.

В конце 2025 года Верховный суд отменил решения нижестоящих инстанций и отказал в признании сделки недействительной. Полина Лурье все же стала собственницей квартиры. Именно этот поворот стал поводом для нового витка обсуждений: одни увидели в нем защиту добросовестных покупателей, другие — сигнал того, что риски на вторичном рынке никуда не исчезли.

Какие выводы можно сделать из решения Верховного суда

Финальное решение по делу о квартире Ларисы Долиной на первый взгляд кажется переломным: впервые в громком споре высшая инстанция встала на сторону покупателя. Но если разобраться, выводы оказываются менее обнадеживающими.

Сегодня в гражданском праве есть несколько норм, которые применяются к ситуациям с обманом при сделках с недвижимостью:

• ст. 177 — человек не мог понимать последствия своих действий и руководить ими, несмотря на дееспособность;
• ст. 178 — продавец заблуждался, например, думал, что продает жилье, а на самом деле дарил;
• ст. 179 — участник сделки действовал под давлением, например, избавился от жилья под угрозой расправы.

Позиция Долиной была построена на ст. 178. Защита настаивала: певица не понимала, что квартира будет на самом деле продана. Из решения также следует, что она отказалась проходить специальную экспертизу относительно своего состояния в момент совершения сделки.

Верховный суд же указал, что самого факта заблуждения недостаточно для отмены сделки, а доказательств состояния «временного помутнения» (ст. 177) Лариса Долина не представила.

Показательно и то, что за рамками решения остались вопросы, которые больше всего волнуют покупателей: должна ли была насторожить сниженная цена, могли ли профессиональные участники сделки заметить неладное, где проходит граница разумной осмотрительности покупателя. Именно поэтому говорить о полной победе покупателя рано. Решение Верховного суда не отменило саму схему Долиной, только показало, что иногда суд все же встает на сторону нового собственника.

Как эффект Долиной повлиял на рынок недвижимости

Судебные споры с возвратом проданных квартир возникали и раньше, но именно кейс с недвижимостью певицы сделал проблему заметной для широкой аудитории: покупателей, риелторов и банков.

По данным профессионального сообщества, количество дел, в которых продавцы требуют вернуть проданную недвижимость, за последние годы росло ускоренными темпами. Если в 2022–2023 годах такие иски исчислялись десятками, то в 2024 и 2025 году счет пошел на сотни и тысячи. Российская гильдия риелторов отмечала, что всего за год число подобных судебных споров выросло на 15–20%. Чаще всего оспаривались сделки с участием пожилых продавцов.

Но говорить о том, что произошло полное «замораживание» рынка, неправильно. Резонанс вокруг эффекта Долиной скорее привел к краткосрочной паузе и росту осторожности, чем к обвалу спроса. Покупатели стали дольше принимать решения, чаще требовать дополнительные проверки и нотариальное сопровождение сделок, а от самой идеи покупки вторичного жилья не отказались.

Как свести к минимуму риски при покупке жилья на вторичном рынке

Чтобы защититься от возможного оспаривания сделки, недостаточно просто посмотреть паспорт продавца и свежую выписку из ЕГРН. Нужно всё тщательно проверить, правильно провести сделку и позаботиться о дополнительной защите.

Проанализируйте цену жилья

Еще на этапе поиска игнорируйте варианты с ценой значительно ниже рыночной. Например, если аналогичные по метражу и состоянию квартиры в районе продаются за 10–12 млн рублей, сделка с жильем за 7 млн, скорее всего, окажется проблемной.
Закажите оценку рыночной стоимости жилья, которое хотите купить, у независимого эксперта. Если отчет покажет, что недвижимость продается с дисконтом 10% и более, от покупки лучше отказаться.

Проверьте объект и все сделки с ним

Попросите у продавца выписку из ЕГРН о переходе права на объект. В ней отражены все предыдущие сделки с недвижимостью, указаны документы, на основании которых переходило право собственности. Запросить такую выписку может только собственник жилья.

Обратите внимание на частоту смены владельцев. Если недвижимость переходила из рук в руки чаще одного раза в 3–5 лет — это тревожный знак.

ФИО и другие персональные данные прошлых собственников квартиры или дома в выписке не указываются. Но вы можете попросить у продавца документы по предыдущей сделке, чтобы узнать, кто владел недвижимостью до него.

Получите информацию о прописанных в квартире

Пусть продавец предоставит два документа:

• справку о зарегистрированных жильцах — в ней содержатся актуальные данные о тех, кто имеет регистрацию в квартире или доме прямо сейчас;
• архивную выписку из домовой книги — в ней будет информация о прописанных ранее и выписанных людях.

Такие документы предоставляют только владельцу жилья по запросу на Госуслугах, в МФЦ или УК.

Узнайте больше о продавце

Расспросите собственника жилья о причинах продажи и планах, узнайте, где он будет жить. Попросите предоставить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Не обязательно избегать сделок с пожилыми людьми, но важно удостовериться, что продавец не попал под влияние мошенников. Если собственник пенсионного возраста, перед выходом на сделку попробуйте познакомиться с его детьми и убедитесь, что они знают о продаже жилья.

Проверьте, не участвует ли продавец в судебных разбирательствах. В первую очередь вас должны интересовать наследственные и семейные споры. Найти открытые судебные дела можно на портале «Правосудие» и сайте картотеки арбитражных дел.

Узнайте, нет ли долгов у продавца, не банкрот ли он. Получить такую информацию можно на сайте ФССП и в Федеральном реестре сведений о банкротстве. Если у продавца есть просроченные обязательства на сумму от 500 000 рублей, его могут признать банкротом. В этом случае сделки нередко оспариваются — покупатель рискует лишиться недвижимости.

Если квартиру продавец купил у другого физлица, сделка была меньше 5 лет назад и у вас есть данные прошлого владельца, проверьте и его долги, суды, а также возможное банкротство.

Застрахуйте риск утраты права собственности

Титульная страховка покрывает риски, связанные с утратой или ограничением права собственности. Например, если после покупки выяснится, что сделка нарушала права третьих лиц, продавец был признан недееспособным или суд аннулировал договор по другим основаниям. В таких ситуациях покупатель может остаться без квартиры, но страховая компания компенсирует понесенные убытки в пределах страховой суммы.

В контексте схемы Долиной страховка особенно полезна. Проблема таких дел не только в потере недвижимости, но и в том, что продавец не может вернуть покупателю деньги, так как передал их мошенникам. Титульное страхование закрывает этот вопрос, подробнее о полисе — читайте в другой нашей статье.

Адвокат Елена Гладышева советует страховать титул на максимально возможный период, хотя общий срок исковой давности по большинству дел — 3 года. Причина в том, что его не всегда отсчитывают с даты сделки. Например, если продавец заявляет, что был обманут или действовал под давлением, срок исковой давности начинается лишь тогда, когда человек осознал произошедшее или освободился от обстоятельств, которые на него давили. На практике жертвы мошенничества обычно приходят в себя в течение первого года после сделки, но сами судебные разбирательства часто затягиваются на два года и более. А утрата права собственности для покупателя происходит уже после вступления судебного решения в законную силу.

В программах «Ренессанс страхование» предусмотрено два риска:

• ограничение права собственности, когда покупатель остается владельцем, но не может полноценно распоряжаться жильем (например, из-за восстановленных прав проживания третьих лиц);
• утрата права собственности, когда сделка полностью или частично аннулируется по решению суда.

Кроме того, если покупатель узнает о поданном или готовящемся иске, страховая компания может подключиться к процессу и участвовать в защите его интересов в суде.

Застраховать титул можно при оформлении полиса ипотечного страхования или отдельно, если жилье покупается на собственные средства.

Правильно проведите сделку

Не торопитесь — сначала заключайте предварительный договор купли-продажи, а затем основной. Желательно, чтобы между этими этапами был промежуток не меньше 30 дней. Лучше, если оба договора будут заключаться через нотариуса с видеофиксацией.

В предварительном договоре пропишите условие о снятии с регистрационного учета всех прописанных и выезде из помещения всех жильцов до подписания основного ДКП.

Какие перспективы у схемы Долиной

Резонанс вокруг громкого дела привел к появлению разных законотворческих инициатив для защиты добросовестных покупателей и борьбы с мошенническими схемами на рынке недвижимости. В центре обсуждения — идея вернуть баланс интересов сторон сделки. Один из ключевых принципов, который предлагают закрепить, — двусторонняя реституция. Простыми словами: если сделка признается недействительной, продавец получает квартиру, покупатель — деньги.

Также звучат предложения:

• установить единый стандарт психиатрического освидетельствования продавцов, который признавался бы всеми судами;
• закрепить в законе особый режим «безопасной сделки» при продаже жилья пенсионерами — с заморозкой средств на счете на определенный срок;
• ограничить или полностью запретить использование наличных при сделках с недвижимостью;
• сделать нотариально заверенные договоры нерасторжимыми.

Пока ни одна из этих инициатив не принята Госдумой, покупателю вторички важно тщательно проверять недвижимость, продавца и всеми доступными способами защищаться от рисков.