Ипотека выручает, когда нет возможности накопить на квартиру. С помощью жилищного кредита можно приобрести собственное жилье уже сейчас и постепенно платить за него. Расстраивает одно — большая итоговая переплата, особенно с учетом выросшей в последние годы ипотечной ставки. Рассказываем, можно ли ее снизить и как это сделать.
Почему стоит рассмотреть варианты снижения ставки
Даже небольшое уменьшение ставки может оказаться очень выгодным для заемщика из-за двух факторов:
- Крупные суммы ипотечного кредитования. Компания Frank RG в 2024 году провела исследование и посчитала средний размер ипотечного кредита. На жилье в новостройках он составил около 5 млн рублей, а на «вторичку» — примерно 3 млн рублей.
- Большой срок. По данным той же компании средний срок ипотечного кредита составляет около 25 лет.
При таких исходных данных и снижении ставки по ипотеке даже на 1% заемщик сможет снизить ежемесячный платеж на несколько тысяч рублей, а в перспективе — сэкономить несколько миллионов к окончанию срока выплаты ипотеки.
Как снизить ставку по ипотеке при покупке недвижимости
Есть несколько способов уменьшить процентную ставку в момент оформления договора.
Выбрать льготную программу
Проверьте, подходите ли вы под условия ипотечных программ с господдержкой. В 2024 году доступно несколько вариантов льготной ипотеки:
- семейная со ставкой до 6% — для многодетных, семей с двумя детьми, ребенком-инвалидом или одним ребенком, рожденным с 2018 по 2023 год;
- арктическая и дальневосточная со ставкой до 2% — для покупателей жилья в ДФО, Мурманской области и ЯНАО;
- сельская со ставкой до 3% — для приобретателей жилья в небольших населенных пунктах;
- для IT-специалистов со ставкой до 5% — для сотрудников аккредитованных IT-компаний.
Последние несколько лет работала еще одна льготная программа для покупателей недвижимости в новостройках, но с 1 июля 2024 она не действует.
Изучить предложения в разных банках
Ставки по ипотечным кредитам в разных банках обычно отличаются в среднем на 1–2%, но иногда разница в ставках может достигать 4–5%. Рассмотрите все доступные варианты и выбирайте самый выгодный.
Подтвердить доход
Несмотря на то, что банки часто не требуют подтверждения заработка для ускорения выхода на сделку, справка из СФР все же может пригодиться. Часть банков готова дать скидку на ставку при получении выписки.
Оплатить снижение ставки
Некоторые банки предлагают заплатить 0,5–4% от суммы кредита за услугу снижения ставки. Это отдельный платеж, он не учитывается в первоначальном взносе. После оплаты услуги заемщик получает ипотечный кредит со ставкой на 1–2% ниже первоначальной.
Если рассматривайте такой вариант, обязательно посчитайте, что выгоднее: заплатить за снижение ставки по ипотеке или увеличить первоначальный взнос на аналогичную сумму и уменьшить тело кредита. Результат может получиться разным — все зависит от условий банка.
Стать зарплатным клиентом
Многие банки снижают процентную ставку на 0,5–1% для заемщиков из числа зарплатных клиентов. Стать участником зарплатного проекта можно самостоятельно. Для этого нужно иметь дебетовую карту выбранного банка и написать заявление в бухгалтерию работодателя с требованием перечислять зарплату на эту карту.
Оплатить дополнительные услуги
Иногда банки предлагают скидку на ипотечную ставку при покупке дополнительных услуг. Например, юридического сопровождения, сервиса по электронной регистрации сделки или платной подписки на услуги банка и его партнеров.
Оформить страховку
Каждый ипотечник должен оформить договор страхования жилья — это требование зафиксировано в законе «Об ипотеке». Дополнительно банк почти всегда предлагает застраховать жизнь и здоровье. Стоит рассмотреть такое предложение — часто полис помогает снизить ставку на 1–2%. А еще страховка точно окажется полезной, если у заемщика возникнут большие проблемы со здоровьем и он станет нетрудоспособным. При уходе из жизни заемщика или получении им I или II группы инвалидности страховая компания перечислит в банк всю страховую сумму — полностью закроет кредитную задолженность.
Как снизить ставку по действующей ипотеке
Если у вас не получилось снизить ставку в момент получения кредита, почти всегда есть возможность сделать это позже.
Рефинансировать ипотеку
Если вы брали ипотеку, когда были максимальные ставки, а сейчас они снизились, можно сделать рефинансирование ипотеки — взять новый ипотечный кредит на актуальных условиях и платить меньше.
Рефинансирование работает следующим образом:
- Вы обращаетесь в другой банк, где предлагают ставку меньше, чем ваша.
- Банк рассматривает заявление и выдает новый ипотечный кредит на сумму остатка задолженности.
- С помощью полученных средств вы закрываете имеющуюся ипотеку и платите по новому кредиту с меньшей процентной ставкой.
Рефинансирование особенно выгодно в первую половину срока выплаты ипотеки, когда большую часть платежа составляют проценты, а меньшую — тело долга. Снижение ставки даже на 1–2% может существенно уменьшить ежемесячный платеж. Чем раньше рефинансируете кредит, тем меньше будет итоговая переплата.
Иногда банк предлагает больше денег, чем нужно для закрытия ипотеки. Остаток средств можно потратить на личные нужды, например, на ремонт, или отказаться от них, чтобы сумма кредита была меньше.
Рефинансировать ипотеку с господдержкой
Семьи, у которых появился второй ребенок или ребенок-инвалид, могут рассчитывать на рефинансирование ипотечного кредита по семейной программе. Таким образом можно сильно снизить процентную ставку. Рефинансировать ипотеку по программе с господдержкой особенно выгодно, если кредит оформлялся в период, когда действовали максимальные ставки — 16–18%. После переоформления ипотечного договора ставка снизится до 5–6%, а ипотечный платеж может уменьшиться в несколько раз.
Не забывать о страховании
Если в кредитном договоре есть пункт о снижении ставки при оформлении полиса страхования жизни, его нужно ежегодно продлевать, чтобы сохранить скидку. Если этого не сделать, банк может поднять ставку.
При желании можно изменить страховую компанию — рассмотреть предложения по ипотечным страховкам у разных страховщиков и выбрать самый выгодный вариант. Это поможет сэкономить не только на ипотечных платежах, но и на оплате полиса.
Какие еще есть способы уменьшить ипотечные платежи
Реструктуризировать ипотеку
Реструктуризация подходит только заемщикам, попавшим в сложную жизненную ситуацию. За ней стоит обращаться в свой банк, если доходы существенно сократились, например, из-за потери работы, ухода в декрет или длительного больничного.
Банк рассмотрит заявление и предложит временное решение проблемы — даст кредитные каникулы или снизит ежемесячный платеж. Стоит помнить, что при реструктуризации не получится сэкономить — полное или частичное освобождение от платежей обычно происходит за счет увеличения срока кредитования.
Вложить материнский капитал
Семьи, в которых появился ребенок в период выплаты ипотечного кредита, могут получить материнский капитал и направить его на погашение ипотеки. Вот как это сделать:
- Оформите справку об ипотеке для СФР. В ней должны быть указаны данные заемщика, кредитного договора, актуальная сумма задолженности и реквизиты банка.
- Передайте заявление о распоряжении маткапиталом в СФР. Это можно сделать через Госуслуги, на сайте СФР или лично в МФЦ. Понадобятся справка из банка, копия ипотечного договора, выписка из ЕГРН и паспорт.
- Когда СФР одобрит заявку, обратитесь в банк с заявлением на частично-досрочное или досрочное погашение.
При вложении маткапитала в ипотечное жилье детям и супругу нужно будет выделить доли в этой недвижимости.
Получить налоговый вычет
Плательщики налога на доход физических лиц (НДФЛ) могут оформить налоговый вычет за покупку недвижимости и погашение процентов по ипотеке. Если вы получаете официальный доход, то можете вернуть до 650 тысяч рублей и направить их на частично-досрочное погашение ипотеки.
Сумма, которую можно вернуть, складывается из двух частей:
- 260 000 рублей — за приобретение жилья в ипотеку;
- 390 000 рублей — за уплаченные проценты по ипотеке.
В год от налоговой можно получить не больше уплаченного за этот период НДФЛ. Например, если за прошлый год вы (или ваш работодатель за вас) заплатили налоги на сумму 130 000 рублей, вернуть получится те же 130 000.
Обычно заемщики оформляют сначала выплату за приобретение жилья, а потом — за проценты. Правом на налоговый вычет можно пользоваться каждый год, пока общая сумма не будет исчерпана.
Гасить ипотеку досрочно
При частично-досрочном погашении кредита можно существенно снизить общую переплату по ипотеке. Особенно выгодно вносить «внеурочные» платежи в первую половину срока выплаты кредита, когда большую часть ежемесячного платежа составляют проценты.
Большинство банков позволяют вносить деньги досрочно в любой момент и в любом размере, для этого даже не требуется дополнительное соглашение. При досрочном погашении можно выбрать, что уменьшить — срок выплаты кредита или ежемесячный платеж. Многим психологически комфортнее второй вариант. После внесения большой суммы на ипотечный счет приятно осознавать, что платить придется не 30 лет, а, например, 25. Уменьшение платежа — тоже выигрышная стратегия. С ее помощью можно снизить ежемесячную кредитную нагрузку до комфортной и справиться с оплатой кредита, даже если возникнут финансовые проблемы.
