О программе семейной ипотеки
Ипотека для семейных граждан появилась в 2018 году и изначально «целилась» в семьи как минимум с двумя детьми. Со временем список возможных заемщиков расширился. Сейчас льготные условия распространяются на родителей одного ребенка младше 7-летнего возраста и семьи, в которых растет ребенок-инвалид.
Ставка по программе — до 6% годовых, при том что рыночная превышает 20%. Разницу банкам возмещает государство из бюджетных денег.
По поручению президента программу закроют не ранее 2030 года.
При каких условиях положена
Требования для желающих взять ипотеку стандартны: достижение совершеннолетия, возраст до 75 лет к дате погашения кредита по графику, деньги на первый взнос, стабильный доход, позволяющий вносить платежи ежемесячно. Но одного этого недостаточно. Все потому, что семейная ипотека относится к льготным программам, а значит право на сниженную процентную ставку зависит от дополнительных условий.
Наличие детей
Ключевая категория заемщиков — семьи с ребенком до 6 лет включительно (пока ему не исполнится 7). Им кредит с господдержкой доступен во всех регионах без исключения, как и семьям с несовершеннолетним ребенком-инвалидом.
Важно учитывать, что возраст ребенка для целей льготного кредитования определяется именно на дату заключения кредитного договора. Это часто становится неожиданностью для заемщиков.
Гладышева Елена ВитальевнаАдвокат, Управляющий партнер Адвокатского бюро г. Москвы «РИ-консалтинг», член наблюдательного совета АНО «МОССТРАТЕГИЯ», член МРО «Деловая Россия»
Льготную ипотеку также могут брать семьи с несовершеннолетними детьми (минимум — двумя) более старшего возраста, если они живут:
- в городах, где зарегистрировано не более 50 000 человек (в любом регионе, кроме Ленинградской области и Подмосковья);
- в ПГТ, селах, городах в 35 регионах с минимальными темпами строительства.
Дети могут быть как родными, так и усыновленными. Главное, чтобы в документах ребенка были указаны нынешние усыновители. Дети под опекой не дают права воспользоваться программой.
Семейное положение и гражданство
Ипотека доступна и зарегистрированным супругам, и неженатым семейным парам. Взять кредит имеет право и одинокий родитель: мать или отец. Наличие официального брака или полной семьи для участия в программе не обязательно.
Если один из супругов — иностранный гражданин, он оформляет согласие на покупку у нотариуса и исключается из сделки. Человек без российского паспорта не может стать заемщиком или созаемщиком даже при желании.
Ипотечная история
С конца 2023 года заемщик не может взять льготную ипотеку, если уже выплачивает заем по той же или иной программе с господдержкой. В случае, когда предыдущую ипотеку с субсидируемой ставкой взяли после 23.12.2023, обратиться за кредитом по семейной программе можно только при двух условиях: ребенок в семье появился после оформления кредитного договора, старый льготный заем целиком погасили досрочно.
Если заемщик брал кредит по любой льготной программе до 23.12.2023, то он не попадает под это ограничение — ему можно брать ипотеку со сниженной ставкой второй раз.
Какую недвижимость можно купить
Основной вариант — жилье на «первичке». По семейной ипотеке можно приобрести квартиру у юрлица (застройщика) по ДДУ или ДКП. Эти условия действуют во всех регионах без дополнительных ограничений. Также допускается покупка частного дома с участком у застройщика.
Тренд 2026 года — интерес к новостройкам эконом- и комфорт-класса. Покупатели выбирают не идеальную квартиру, а ту, которая подходит под требования программы.
Анна Зеленскаяэксперт по недвижимости и ипотечному кредитованию
Перейти в калькулятор
Строительство собственного дома возможно только по договору подряда с юрлицом или ИП. Кредитные средства при этом перечисляются на эскроу-счет. Использовать ипотечные деньги для самостоятельного строительства или расчетов с отдельными бригадами нельзя.
Купить жилье, у которого уже был собственник, можно лишь в ограниченных случаях:
- Семьи с дошкольником (до 7 лет) могут претендовать на «вторичку» только в городах, селах, поселках, где в год сдают от 0 до 2 новостроек. При этом дом должен быть не слишком старым: построенным менее 20 лет назад.
- Для семей с ребенком-инвалидом «вторичка» доступна в регионах, где совсем нет недавно построенных домов.
По программе нельзя приобрести: просто участок — без дома, нежилое здание, аварийную недвижимость.
Как это работает
Чтобы оформить кредитование, нужно внести первоначальный взнос по семейной ипотеке определенного размера — не менее 20% от суммы, по которой приобретается жилье. На это можно потратить маткапитал. Но важно учесть, что банк вправе установить более высокий порог с учетом своей кредитной политики.
Ставка до 6% годовых не меняется на протяжении всего периода, в который действует кредитный договор.
Максимальная сумма кредита зависит от региона. В Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях льготная ставка применяется к сумме до 12 млн рублей. В остальной части России — до 6 млн рублей.
Если стоимость жилья превышает установленный лимит, используется механизм комби-ипотеки: на часть заемных средств начисляется 6%, а на сумму сверх лимита — актуальная рыночная ставка, действующая в момент подписания кредитного договора. При этом общая величина займа может достигать 30 млн рублей для столичных регионов и 15 млн — для остальных.
Пример. Семья покупает однушку за МКАДом стоимостью 19 млн рублей. Из этой суммы 12 млн получается оформить по ставке 6% в рамках семейной ипотеки. Оставшиеся 7 млн рублей банк выдаст по рыночной ставке. В результате один кредит фактически делится на две части с разными условиями.
Если ипотеку оформляют супруги, они обязаны выступать созаемщиками. Дополнительно привлечь еще одного созаемщика — родственника или другое лицо — возможно, но только если дохода семьи недостаточно для одобрения необходимой суммы.
Приобретенное жилье нужно застраховать — это требование закона об ипотеке. При покупке квартиры в строящемся доме страховку покупают после оформления права собственности на недвижимость. Вы можете оформить полис для ипотеки в «Ренессанс страхование» онлайн. Наши ипотечные страховки принимают банки по всей России.
Какие документы нужны для оформления семейной ипотеки
От заемщика и созаемщика потребуются:
- паспорт, СНИЛС;
- подтверждение заработка и занятости;
- военный билет (для мужчин младше 27 лет).
Также в список документов входят свидетельства о рождении и СНИЛС детей, свидетельство о браке или его расторжении.
Необходимые бумаги по объекту: ДДУ или ДКП, выписка из ЕГРН, проектная декларация для новостроек.
Если используется маткапитал, нужен сертификат и справка об остатке средств.
Допускается ли рефинансировать ипотеку по семейной программе
Перевести уже действующую ипотеку на ставку 6% можно, когда в семье появился ребенок. При этом изначально кредит должен быть оформлен на объект первичного рынка — квартиру или дом.
Важное изменение с 1 февраля: разрешено рефинансировать именно рыночную часть комбинированного кредита, сохраняя льготную ставку по основной части. Это особенно актуально в условиях постепенного снижения ключевой ставки.
Екатерина Авдеевапредседатель Совета директоров АО «Асториус», PhD по экономике
Перейти в калькулятор
Ранее любое рефинансирование приводило к пересчету всей задолженности по рыночной ставке.
Как изменилась семейная ипотека с 1 февраля 2026
Условия семейной ипотеки в 2026 году в очередной раз обновили. Нововведения направлены на то, чтобы программа не была привлекательной для инвесторов в недвижимость, а помогала семьям обрести собственную жилплощадь или увеличить ее.
Собрали основные изменения программы в таблицу.
| Параметр | Было | Стало |
| Сколько таких ипотек может взять семья | 2 — каждому супругу доступно по кредиту | Единственную, муж с женой — обязательно созаемщики |
| Донорская схема | Возможна | Практически недоступна |
| Регистрация | Не важна | Проверяется: места прописки несовершеннолетнего и родителя-заемщика не должны быть разными |
| СНИЛС несовершеннолетнего | Не требовался | Обязателен при подаче заявки |
| Ответственность за ложные данные | Не конкретизирована | Возможно повышение ставки до рыночной при выявлении недостоверной информации |
Теперь расскажем о каждом пункте подробнее.
Обязательное привлечение супруга в созаемщики
Если заемщики состоят в официальном браке, кредит по программе оформляется как единый — оба супруга включаются в договор и несут обязательства совместно. Получить две отдельные льготные ипотеки, распределив их между мужем и женой, теперь нельзя.
Отмена так называемой донорской схемы
Ранее встречалась практика, когда человек без детей включал в сделку родственника или знакомого с ребенком подходящего возраста, чтобы формально соответствовать условиям программы. Такой участник становился созаемщиком.
С введением правила «одна семья — один кредит» риски для «донора» существенно выросли. Если у привлеченного участника есть супруг, он также должен быть включен в сделку. В результате оба супруга теряют возможность в дальнейшем оформить собственную семейную ипотеку до полного погашения этого кредита.
Кроме того, они становятся созаемщиками с полной финансовой ответственностью по обязательствам.
Пример. Виктория решила купить квартиру и привлекла в созаемщики сестру с маленьким ребенком, чтобы воспользоваться льготной ставкой. Сестра состоит в браке, поэтому в договор пришлось включить и ее супруга. Спустя несколько лет сестра и ее муж разводятся. Кредит при этом продолжает действовать, а все созаемщики остаются ответственными перед банком. Между бывшими супругами возникают конфликты и они не могут договориться, как дальше поступить с квартирой. Дополнительно все участники схемы утрачивают право на собственную семейную ипотеку.
Созаемщик должен понимать, что участие в чужой сделке может повлиять на финансовые возможности семьи в будущем.
Схема донорской ипотеки в 2026 году все еще существует и используется, но назвать ее массовой уже нельзя. Банки стали относиться к таким сделкам осторожнее.
Анна Зеленскаяэксперт по недвижимости и ипотечному кредитованию
Регистрация и подтверждение данных
С 2026 года введено требование о том, что родитель-основной заемщик и его сын или дочь должны быть зарегистрированы по одному адресу. При несоблюдении этого условия банк откажет в выдаче кредита, даже если по остальным критериям заемщик проходит. При подаче заявки обязательно предоставляется СНИЛС ребенка — банк проверяет сведения через государственные информационные системы.
Ответственность за недостоверные сведения
Если после выдачи кредита банк установит, что заемщик предоставил недостоверную информацию, ставка по договору может быть пересмотрена до рыночного уровня.
Что учесть при подаче
В программе участвует большинство банков страны, работающих с физлицами. Максимальная ставка по льготному кредиту ограничена государством — не выше 6% годовых. Остальные условия банки определяют самостоятельно. Это касается, в частности, размера первоначального взноса, требований к доходу и внутренней оценки платежеспособности заемщика.
Общий объем финансирования программы установлен Минфином — 8,65 трлн рублей. Формально лимит единый, однако на практике банки распределяют средства по своим квотам. Поэтому отдельные кредитные организации могут временно приостанавливать прием заявок.
В январе 2026-го многие крупные банки временно перестали принимать заявки на семейную ипотеку. Первыми стали Россельхозбанк и Т-Банк, которые в публичных комментариях сослались на подготовку к переходу на новые правила. Но можно предположить, что речь все же о лимитах, которые могут исчерпываться. В этом случае банки вынуждены делать паузы, чтобы не создавать ситуацию, когда уже одобренные заявки придется пересматривать.
Екатерина Авдеевапредседатель Совета директоров АО «Асториус», PhD по экономике
Чтобы снизить риск отказа из-за внутренних ограничений банка, имеет смысл рассматривать сразу несколько вариантов и подавать заявки параллельно.
Могут ли отказать в выдаче семейной ипотеки
Отказ возможен. Причины могут быть связаны как с несоответствием условиям государственной программы, так и с внутренними требованиями банка. Финансовая организация может отказать и по результатам скоринга. Возможные причины: много долгов, проблемы с кредитной историей, недостаточный или неподтвержденный доход, наличие исполнительных производств.
Как быть с семейной ипотекой при разводе
Если квартира была приобретена в браке, она считается совместно нажитым имуществом и подлежит разделу. При этом ипотечный долг также остается общим обязательством созаемщиков — даже после расторжения брака.
Раздел возможен по нотариальному соглашению или в судебном порядке. По общему правилу имущество и обязательства делятся поровну, однако стороны могут договориться о другом варианте.
На практике возможны разные решения: переоформление кредита и права собственности на одного из бывших супругов, совместное погашение долга или продажа квартиры с последующим расчетом с банком. В любом случае банк участвует в процессе, поскольку недвижимость находится в залоге.
Что планируют изменить в семейной ипотеке
Сейчас на уровне Госдумы и Минфина обсуждается несколько инициатив. Например, идея «привязать» ставку к числу детей. Рассматривается предложение для семей с единственным ребенком поднять процент до 10–12, оставить ставку на уровне 6% для родителей двоих, а многодетным предлагать более выгодное кредитование — под 2–4%.
Еще в СМИ появлялись новости о том, что Минфин рассматривает возможность привязать программу к региону постоянной регистрации заемщика. Это лишит права на льготу тех, кто прописан в одном регионе, а жилье покупает в другом. Отдельно обсуждается увеличение первоначального взноса до 40%.
