Ипотечное страхование: как это работает
Ипотечное страхование — одно из обязательных требований для заключения сделки с банком. Данное условие прописано законом, без его выполнения банк просто не одобрит кредит. Страховка становится для финансовой организации защитой от рисков невыплаты задолженности и потери рыночной стоимости недвижимости. В соответствии с договором страховым случаем может считаться длительная потеря трудоспособности, инвалидность, смерть заемщика. Также в перечень рисков входит утрата предмета залога и права собственности.
То есть страховая компания берет на себя обязательства компенсировать оставшуюся часть долга перед банком в том случае, если какое-либо из перечисленных обстоятельств помешает заемщику выплачивать долг. Стоимость страховки входит в ежемесячный платеж. Таким образом риски в равной степени распределяются между покупателем недвижимости, кредитной организацией и страховой компанией.
Отказаться от полиса не получится, поэтому застраховать приобретенные по ипотеке дом или квартиру придется в любом случае. Более того, страховка выгодна и для самого заемщика. При определенных жизненных обстоятельствах он может быть уверен, что его финансовые обязательства будут закрыты.
Особенности ипотечного страхования:
- банк, выдавший кредит, является выгодоприобретателем по договору: при наступлении страхового случая именно он обращается за получением выплаты;
- договор заключается сроком от 12 месяцев, при этом предусмотрена возможность ежегодного продления страховки вплоть до полного погашения кредита;
- наличие страховки позволяет заемщику рассчитывать на снижение суммы первоначального взноса.
Условия ипотечного страхования прописываются в договоре.
Виды ипотечного страхования
Есть несколько видов обязательного и добровольного ипотечного страхования. По каждой программе защита распространяется на различные объекты — недвижимость, право собственности, жизнь и здоровье. Основной вид — страхование имущества, приобретаемого по ипотеке. Это могут быть дом, квартира, земельный участок. Без полиса на приобретаемые объекты кредит просто не дадут.
Страхование объекта недвижимости
Данный вид страхования распространяется на конструктивные элементы объекта залога:
- фундамент;
- стены;
- пол;
- крышу;
- окна;
- входную дверь;
- балкон или лоджию.
То есть страхуются целостность несущих конструкций и сохранность основных элементов. Так, компенсация расходов на ремонт из-за протечки батарей по полису не предусмотрена. А вот разрушение квартиры из-за взрыва бытового газа в подъезде или у соседей будет рассматриваться как страховой случай. После масштабных ЧП недвижимость становится непригодной для проживания. Но обязательства по выплате ипотеки по-прежнему остаются за заемщиком. В данном случае оставшийся долг выплачивает страховая компания.
Отказаться от страхования ипотечной недвижимости нельзя. Как и перестать уплачивать страховые взносы. Несоблюдение условий договора чревато наложением штрафных санкций, поэтому при оформлении кредита внимательно изучайте документы.
Есть вариант, когда заемщик может не оформлять страховку на ипотечное жилье. Речь идет о покупке недвижимости в доме, находящемся на этапе строительства. В этом случае банк, скорее всего, потребует оформить страховку жизни и здоровья. Но в дальнейшем, после сдачи объекта в эксплуатацию, вам все равно придется оформить страховку на жилье.
Страхование жизни и здоровья
Договор ипотечного кредитования заключается на продолжительный период. За это время заемщик может серьезно заболеть, получить травму и утратить трудоспособность. От этих факторов напрямую зависит уровень доходов человека: скорее всего, его заработная плата снизится. Естественно, в случае болезни возникнут дополнительные расходы на лечение. То есть при снижении доходов возрастает финансовая нагрузка. Вполне вероятно, что заемщику просто нечем будет платить кредит.
Страхование жизни и здоровья гарантирует защиту от невыплаты ипотеки. В случае утраты трудоспособности или преждевременной смерти оставшуюся часть долга перед финансовой организацией оплатит страховая компания.
Такая страховка оформляется исключительно добровольно. Ее отсутствие не является основанием для отказа в кредите. Однако специалисты рекомендуют все же приобрести полис, так как при его наличии процентная ставка по кредиту может быть снижена. Вы можете в любой момент отказаться от продления страхового соглашения. Но учтите, что после этого ставка по кредиту будет повышена. Что выгоднее: увеличенный ежемесячный платеж или страховой взнос — решать вам.
Страхование титула
Еще один вид добровольной защиты — страхование титула. Предметом соглашения является право собственности на объект недвижимости (титул). При приобретении недвижимости в ипотеку на вторичном рынке такой полис выгоден и заемщику, и кредитору. Это реальная гарантия не утратить право собственности в том случае, если пришлось столкнуться с мошенниками или внезапно объявившимися родственниками продавца.
Даже при уже заключенной и документально оформленной сделке на покупку жилья право собственности может быть оспорено. Обычно все сделки купли/продажи подтверждаются соответствующими документами, в том числе и выпиской из ЕГРН. Есть масса примеров, когда впоследствии выявляются ошибки со стороны продавцов и нарушения прав третьих лиц. Например, наследнику своевременно не сообщили о том, что он может претендовать на недвижимость. Он, в свою очередь, решил оспорить продажу имущества в судебном порядке (сделать это можно в течение 10 лет после смерти собственника).
Разбирательство в суде может затянуться на длительное время, его исход непредсказуем. Велика вероятность того, что суд примет сторону наследника, а заемщик лишится права владения недвижимостью. Аналогичная ситуация может возникнуть между супругами, решившими развестись и продать совместно приобретенное жилье. Даже если один из них не является собственником, он все равно имеет право на свою долю. Нередко это право приходится оспаривать в суде. Если вторая сторона продала квартиру до судебного решения, сделка будет аннулирована. Страхование титула обеспечит гарантии в процессе восстановления долевых прав.
Данный вид страхования редко используется при покупке недвижимости в новостройках. Но и здесь полис может оказаться полезен: например, если недобросовестный застройщик решит продать жилье сразу нескольким покупателям. Конечно, такие ситуации случаются крайне редко, поэтому покупка полиса — дело исключительно добровольное.
Вы можете приобрести комплексный пакет, включающий все три вида страхования.
Как оформить страховку по ипотеке
Страховка оформляется параллельно с ипотекой. В некоторых случаях финансовые организации предлагают воспользоваться услугами партнерских компаний, но заемщик вправе самостоятельно выбрать страховую компанию. Главное, чтобы у страховщика была аккредитация. В противном случае полис будет недействительным.
Для оформления полиса необходимо предоставить следующие документы:
- личные данные заемщика — ФИО, паспортные данные, адрес;
- сведения по ипотечному займу — название банка, сумма ипотеки, период действия;
- сведения об объекте страхования — фактический адрес, площадь, этаж.
Владелец взятых в ипотеку дома или квартиры имеет право вернуть уплаченные за страховой полис денежные средства. Условия возврата средств:
- рефинансирование кредита, позволяющее расторгнуть старый договор и заключить новый на более выгодных условиях;
- досрочное погашение ипотеки (средства возвращаются за неиспользованный период страхования).
Ответственность за неоформление полиса ипотечного страхования
Ответственность за неоформление ипотечной страховки прописана в федеральном законе № 102-ФЗ «Об ипотеке». Полис должен быть оформлен после одобрения кредита и до момента подписания договора. В законе указано, что ипотечное страхование недвижимости является обязательным, а страхование титула, жизни и здоровья — добровольным.
Банк может рекомендовать заемщику застраховаться от утраты права собственности и утраты здоровья. Данная опция минимизирует риски непогашения основного долга по кредиту, поэтому заемщик может рассчитывать на снижение ставки по ипотеке на 1-2 %. Если заемщик считает, что защита титула и здоровья не является обязательной, он вправе отказаться от страховки в течение 14 дней после оформления договора.
Что касается защиты предмета залога, то в отношении объектов недвижимости действуют иные механизмы. При отказе страховать ипотечную квартиру или дом банк применяет штрафные санкции. Это может быть аннулирование договора ипотечного кредитования с возвратом основного долга, начисление неустойки за каждый день отсутствия страховой защиты, отказ в выдаче кредита. По условиям кредитования финансовая организация может принять и более жесткие меры. Вы можете и вовсе остаться без жилья, при этом долг по кредиту сохранится в полном объеме.
Кто имеет право на получение страховых выплат
По программе обязательного страхования при незначительных повреждениях средства могут быть переведены напрямую заемщику. Например, на восстановление разбитых окон или заделку трещины в стене. Если же речь идет о более масштабных повреждениях, деньги по страховке перечисляются в финансовую организацию. Компенсацию, предусмотренную по программе страхования жизни и здоровья, также получает банк.
Действие полиса не распространяется на случаи повреждения недвижимости по вине заемщика (например, на разрушения из-за незаконной перепланировки).
Можно ли сэкономить на ипотечном страховании
Страховые взносы рассчитываются в каждом случае индивидуально, с учетом следующих факторов:
- вида приобретаемой недвижимости (дом, квартира, земельный участок);
- суммы кредита, необходимого для покупки объекта недвижимости;
- возраста заемщика;
- процентной ставки по кредиту.
Размер обязательного страхового взноса напрямую зависит от размера кредита и процентной ставки. Если страхуются жизнь и здоровье, учитываются род деятельности и наличие хронических заболеваний у заемщика. При страховании титула размер взносов рассчитывается на основании срока владения недвижимостью продавцом, количества прежних владельцев, наличия несовершеннолетних родственников у предыдущего собственника.
Есть несколько способов снизить расходы по ипотечному страхованию:
- оформить налоговый вычет — законом предусмотрена возможность вернуть до 120 000 рублей за страхование жизни и здоровья;
- выбрать квартиру в строящемся доме — в этом случае страховка оформляется после сдачи объекта в эксплуатацию;
- выбрать наиболее выгодное предложение на страховом рынке.
Сравните тарифы и примите решение в пользу оптимального для себя варианта.
