Как получить налоговый вычет за покупку квартиры

Налоговый вычет: что это такое

Это возврат части ранее внесенного подоходного налога либо временное освобождение от его уплаты.

НДФЛ вносят все физические лица, которые получили официальное денежное поступление. Так, налоги отчисляются с зарплаты, продажи недвижимости, сдачи жилья в аренду и прочего. Ставка составляет от 13 до 22% — это зависит от общегодового дохода.

Возврат НДФЛ возможно получить в ряде случаев, когда вы потратили облагаемый налогом заработок. Сюда относится и имущественный вычет при покупке квартиры или иного жилья. НДФЛ вернут и за расходы на само жилье, и за траты на ипотечные проценты.

Андрей официально трудоустроен и платит со своей зарплаты подоходный налог. Он взял квартиру в ипотеку — то есть израсходовал средства, за получение которых внес НДФЛ. В таком случае Андрей вправе вернуть часть налоговых отчислений.

Правила начисления имущественного вычета закреплены в ст. 220 НК РФ.

Кто вправе вернуть НДФЛ за квартиру

Это доступно налоговым резидентам России, которые соответствуют следующим условиям:

• платят подоходный налог;
• купили жилую недвижимость.

Не получится оформить вычет у самозанятого, индивидуального предпринимателя на упрощенной системе налогообложения, безработного, а также у нетрудоустроенного пенсионера — они не уплачивают подоходный налог.

Но у этих категорий граждан тоже может появиться право на вычет — если у них есть незарплатный доход, облагаемый налогом. Например, когда пенсионер сдает квартиру в аренду. Если платить НДФЛ за денежные поступления или оформлять наличку, вычет получить возможно.

Сколько максимум вернут

Получить возврат можно со следующих сумм расходов:

• 2 млн ₽ — приобретение жилья;
• 3 млн ₽ — оплата ипотечных процентов.

Если жилье стоит дороже, вычет все равно начислят лишь на 2 млн ₽. А когда на недвижимость потрачено менее 2 млн ₽, оставшуюся сумму лимита можно использовать при покупке другого жилья.

Обратная ситуация с вычетом за ипотечные проценты — он распространяется на приобретение только одного объекта недвижимости. Поэтому, если размер переплаты по ипотеке больше 3 млн. ₽, получить остаток позже нельзя.

Вычет считается как процент НДФЛ от расходов в рамках лимита. К примеру, при ставке в 13% за покупку жилья можно вернуть до 260 тысяч рублей, а за проценты по ипотеке — до 390 тысяч. При более высокой ставке увеличивается и предельный размер возврата.

Привели в виде таблицы действующие на 2025 год ставки НДФЛ с указанием уровня дохода, с которого они начисляются, и максимального вычета.

При покупке недвижимости вернут до 1,1 млн ₽: 440 тыс. ₽ — за само жилье и 660 тыс. ₽ — за проценты по ипотечному кредиту.

Разделение НДФЛ по сумме годового дохода ввели в 2021 году. До этого все налоговые резиденты России, вне зависимости от уровня заработка, платили 13%. Так как получить вычет возможно в размере фактически начисленного НДФЛ, на все траты до 2021 года не удастся вернуть больше 13% от дохода

Примеры расчетов

✅При годовом доходе не более 2,4 млн ₽

Павел зарабатывает 2 миллиона 200 тысяч рублей в год и отдает с этой суммы 286 тысяч налога. Он купил в ипотеку студию стоимостью 8 миллионов рублей. Вернуть Павел может 260 тысяч — это предельный вычет при ставке в 13%.

Переплата банку за проценты составила 3,5 миллиона рублей. Из них перечислят обратно 390 тысяч — тоже максимальный вычет.

✅При годовом доходе 8 млн ₽

Мария получает 4 миллиона рублей в год. В 2025-м она заплатила 600 тысяч НДФЛ по ставке 15%. Тогда же Мария взяла квартиру за 10 миллионов рублей без ипотеки — на накопления. Вычет для нее составит 300 тысяч рублей.

Если бы Мария купила жилье в 2021-м, то вернула бы 260 тысяч — тогда она еще вносила НДФЛ по ставке 13%.

За покупку какой квартиры не положен вычет

Вернуть часть внесенного НДФЛ не получится, если:

• Недвижимость купили на деньги работодателя или другого лица, средства материнского капитала, за счет регионального или муниципального бюджета или с использованием военной ипотеки. Однако если при покупке использовались собственные финансы — возможно получить вычет с этой суммы.
• Жилье подарили или передали по наследству.
• Квартиру приобрели у родителей, супругов, братьев, сестер, опекунов или подопечных.

Последний пункт распространяется только на сделки купли-продажи. На недвижимость, которая передается по другому типу договора, например, по переуступке права требования, вычет оформить можно.

За какой период возвращают НДФЛ

Вычет выплачивается за время, когда недвижимость уже в собственности и вы вносили подоходный налог. Обратиться можно на будущий год, если заявляете на вычет сами, или в тот же год — если делаете через работодателя.

Другое правило действует для строящихся объектов. Право на вычет появляется, когда покупатель подписывает акт приема-передачи квартиры. Однако налог вернут так же только после оформления документов о собственности на жилье. Но уже с учетом года, когда вы приняли недвижимость от застройщика. Если акт подписали, например, в 2019-м, а право собственности зарегистрировали в 2020-м, вычет начисляется с 2019 года.

Обратите внимание: налог возвращают только за траты, понесенные в последние три года до обращения. Например, вы приобрели квартиру в 2015-м и платите за нее ипотеку, а за вычетом обратились только в 2024-м. Получить возврат возможно за 2021–2023 годы.

Есть исключение для пенсионеров, включая работающих. Они вправе вернуть НДФЛ за предшествующие 4 года. Лимиты для них действуют те же.

Как можно получить налоговый вычет за квартиру в 2025

Есть два способа обратиться за возвратом НДФЛ — напрямую в налоговую и через работодателя.

Самостоятельная подача заявления

Это возможно сделать лично в налоговой инспекции или онлайн — в профиле на сайте ФНС. Необходимо подготовить заявление, декларацию 3-НДФЛ и правоустанавливающие документы.

Заявление заполняется по образцу. Форма декларации установлена ФНС, пошаговая инструкция по оформлению размещена на сайте. В этой форме вы указываете, какой доход получили за год и сколько заплатили НДФЛ.

Также подготовьте:

• Справку о доходах. Ее можно получить через Госуслуги, ФНС или запросить у работодателя.
• Документы о праве собственности — выписку из ЕГРН, свидетельство о регистрации, договор купли-продажи, акт приема-передачи.
• Документы о тратах на покупку имущества — квитанции и чеки о переводе денег, расписка о получении наличных и прочее.
• Ваш паспорт.

Если обращаетесь за вычетом по ипотечному жилью, понадобится договор с банком, график погашения займа и документы об оплате процентов. Конкретный перечень бумаг зависит от вашей ситуации.

Документы проверяют до трех месяцев. После в течение 30 дней вам перечислят выплату на банковский счет, указанный при оформлении заявки.

Через работодателя

В этом случае вычет возможно оформить в том же году, когда вы приобрели квартиру.

Работодатель просто перестанет удерживать 13% с вашей зарплаты. То есть государство не перечислит прямую выплату — вы будете получать больше вплоть до исчерпания лимита.

Чтобы получить вычет с помощью работодателя, сформируйте уведомление о праве на возврат налога через портал ФНС или лично в налоговой. Понадобится предоставить документы, которые подтвердят это право — те же, что при самостоятельном обращении. Налоговая в течение месяца подготовит уведомление и направит его вам и вашему работодателю: электронное — если оформляли через сайт, заказным письмом — если лично.

Также вам понадобится написать заявление для руководства, в котором вы просите не облагать вашу зарплату НДФЛ. В этом же месяце вас освободят от уплаты налога.

Если вы официально трудоустроены в нескольких местах, можете оформить вычет сразу для всех работодателей. Лимит останется прежним.

Срок действия уведомления — до конца года. Даже если оно оказалось у вас в декабре, через месяц придется подавать новое.

По упрощенной форме

С 2021 года вернуть уплаченный налог стало проще, подавать документы не нужно. Но чтобы всё получилось, должны соблюдаться такие условия:

• недвижимость куплена после 2019-го;
• банк, в котором вы взяли ипотеку, подключился к сервису обмена данными с налоговой.

Если в вашем профиле на портале ФНС есть заявление на вычет с уже заполненной информацией — значит, вы вправе воспользоваться возвратом в упрощённом порядке.

Нужно только проверить и подписать заявление дистанционно. В течение 2 месяцев вам перечислят деньги.

Положен ли вычет, если взяли квартиру в браке

Оба супруга вправе оформить возврат НДФЛ. Причем до 1,1 млн ₽ на каждого — в пределах лимитов.

Налог считают по фактическим затратам пары на жилье.

Коротко о главном

Частые вопросы

❓Дадут ли мне вычет, если я не гражданин РФ

Да, главные условия — платить НДФЛ и быть налоговым резидентом РФ. Такой статус получают лица, проживающие в стране более 183 дней. То есть, даже если вы гражданин другой страны, но получаете доход и вносите с него налог в России — вам полагается вычет.

❓Как считают вычет, когда квартира в долевой собственности

Налог могут вернуть все люди, потратившие на жилье облагаемый НДФЛ доход. Лимит для каждого долевого собственника такой же, как если бы он брал квартиру самостоятельно. Размер вычета считают по фактически расходованной сумме.

❓Доступен ли вычет за покупку других видов недвижимости

Да, вы вправе вернуть налог, если приобрели жилое помещение — дом, квартиру или комнату. Вычет не распространяется на апартаменты, так как это недвижимость, не предназначенная для постоянного проживания. Также нельзя вернуть НДФЛ за покупку коммерческой недвижимости.

❓Сколько раз можно получать вычет

Столько, сколько потребуется до исчерпания лимита. Но если это вычет за ипотечные проценты, то лишь при покупке одной недвижимости. А лимит на приобретение самой квартиры никто не запрещает переносить на следующие сделки.

❓Мне придется вернуть вычет, если продам квартиру

Нет, вы понесли расходы и имеете право вернуть налог. Более того, можно получить вычет даже после продажи квартиры.