Как получить налоговый вычет за ипотеку

Что это за вычет

Налоговый вычет по ипотеке относится к категории имущественных. Это возврат определенной части уплаченного НДФЛ. Его можно получить непосредственно за приобретение недвижимости (называется основным) + за выплаты процентов банку.

Часто заемщики используют возвращенные по вычету деньги для частично-досрочного погашения кредита. Так снижается остаток долга и уменьшается переплата по процентам. Но при ипотеке можно экономить и другими способами — рассказали о них в отдельной статье.

Кому положен, а кому нет

Право на возврат есть только у граждан России, с которых удерживают подоходный налог. А значит, получить вычет могут:

• официально трудоустроенные физлица;
• индивидуальные предприниматели на стандартной системе налогообложения;
• владельцы дохода, на который начисляется НДФЛ.

На вычет можно заявлять при покупке не только квартиры, но и дома или даже доли в них.

Возврат не полагается нерезидентам РФ, безработным и тем, кто получает «серую» зарплату. Также нет права на вычет у ИП на спецрежиме, при котором не платят НДФЛ, и у самозанятых, если самозанятость — их единственный источник заработка.

Сколько возвращается

Зависит от ставки НДФЛ. Чем она выше, тем большую сумму можно получить.

Если положенный вычет больше годовой суммы налога, остаток причитающегося возврата переносится на следующий год.

Налоговый вычет за квартиру по ипотеке можно оформлять по нескольким объектам, если стоимость первого жилья оказалась меньше лимита. Но общий размер расходов, с которых можно получить возврат, ограничен 2 млн ₽.

Но есть нюанс: по жилью, купленному до 2014 г., вычет доступен только один раз. Если не использовать его полностью в одной сделке, остаток сгорает.

За проценты по ипотеке вычет тоже дается только раз и лишь по одному объекту. Даже если проценты были меньше лимита (3 млн ₽), остаток на другую ипотеку не переносится.

Когда можно оформить

Право на вычет возникает с того года, когда недвижимость официально стала собственностью: подписан акт приема-передачи либо получена выписка из ЕГРН. Заявить на возврат можно со следующего года. При этом ограничений по срокам нет: даже если прошло 10–15 лет с момента покупки, право сохраняется.

В общем порядке вычет предоставляется за текущий год и три предыдущих.

Для пенсионеров действуют особые условия. Вернуть налог можно не только за год покупки и последующие годы, но и за три года до приобретения жилья. При этом условие одно: у человека должны быть доходы, облагаемые налогом, например, зарплата или аренда жилья. Пенсия в расчет не входит.

Пошаговая инструкция, как получить вычет

Сделать это можно одним из трех способов.

Упрощенный порядок

Самый удобный вариант, так как от вас не требуются ни подтверждающие документы, ни 3⁠-⁠НДФЛ. Нужен только личный кабинет на сайте ФНС и электронная подпись — ее легко сформировать там же, в ЛК.

Банк сам передает данные в ФНС. Налоговая проверяет право на вычет автоматически. И до 20 марта в ЛК на nalog.ru появляется предзаполненное заявление. Вам останется:

1. Авторизоваться в личном кабинете (проще всего — через Госуслуги).
2. Проверить данные в уже готовом заявлении, подписать и отправить его.

Камеральная проверка занимает 10–30 дней, деньги перечисляют в течение двух недель.

Через ФНС (стандартный)

Этот вариант сложнее, и путь от подачи заявления до получения возврата — дольше. Такой способ оформления вычета выбирают, если нужно вернуть НДФЛ за жилье, купленное больше трех лет назад.

Какие шаги предпринять:

1. Подготовьте документы из списка: паспорт, договор купли-продажи (ДДУ или уступки прав), подтверждение регистрации собственности (акт приема-передачи или выписку из ЕГРН), ипотечный договор вместе со справкой об уплаченных процентах, подтверждающие затраты платежки (выписки, чеки), справку о доходах.
2. В личном кабинете ФНС заполните 3-НДФЛ и заявление на возврат с реквизитами счета.
3. Приложите сканы и отправьте декларацию онлайн.

Подавать пакет документов можно также, обратившись в налоговую инспекцию вашего района лично.

Камеральная проверка длится до 3 месяцев. Если замечаний от налоговой нет, еще до 1 месяца нужно будет подождать перечисления возврата на счет. Если придет отказ, необходимо исправить ошибки и подать заявление заново.

Через работодателя

Такой способ выбирают, если не хотят ждать возврата всей суммы вычета разом. Уплаченный НДФЛ будет возвращаться по частям в виде «прибавки» к зарплате: из нее не будет удерживаться налог до тех пор, пока лимит по вычету не исчерпается.

Как получить:

1. В ЛК ФНС или при личном посещении налоговой подайте заявление на уведомление о праве на вычет (выдают до 30 дней).
2. Передайте уведомление в бухгалтерию работодателя.

С этого момента НДФЛ из вашей зарплаты удерживать перестанут. На следующий год уведомление нужно будет оформить заново.

Примеры расчета суммы вычета

Рассмотрим три разных сценария.

Пример 1. Квартира за 4 млн ₽ при минимальной ставке НДФЛ

Антон купил квартиру в ипотеку за 4 млн ₽. В 2024 году он заплатил банку 400 тыс. ₽ процентов. Его годовой доход составил 1,08 млн ₽, с которого удержан налог по ставке 13% — это 140 400 ₽. Посчитаем, сколько можно вернуть:

• за жилье — лимит 2 млн × 13% = 260 тыс. ₽;
• за проценты — 400 × 13% = 52 тыс. ₽.

Общая сумма вычета составляет 312 тыс. ₽, но вернуть больше, чем уплачено НДФЛ за год, нельзя. Поэтому за первый год Антон получит только 140 400 ₽, а оставшаяся часть переносится на следующие годы.

Пример 2. Квартира за 18 млн ₽ при высокой зарплате

Ирина купила квартиру за 18 млн ₽. В первый год она заплатила 1,5 млн ₽ процентов. Ее годовой доход — 10 млн ₽, налог рассчитывается по прогрессивной шкале: 13% на первые 2,4 млн ₽, 15% на следующие 2,6 млн ₽ и 18% на оставшуюся часть. Считаем размер возврата:

• за жилье — лимит 2 млн ₽ × средняя ставка ≈ 360 тыс. ₽;
• за проценты — 1,5 млн × 18% = 270 тыс. ₽ (учтется в пределах лимита).

Итак, всего Ирина сможет вернуть 630 тыс. ₽ за год.

Пример 3. Квартира для семьи за 16 млн ₽

Супруги купили квартиру за 16 млн ₽, проценты по ипотеке составили 1 млн ₽ в год. И жена, и муж зарабатывают по 4 млн ₽ в год (ставка 15%). Каждый из супругов получит:

• вычет за жилье — 2 млн × 15% = 300 тыс. ₽;
• за проценты — 500 тыс. × 15% = 75 тыс. ₽.

Всего в семейный бюджет пары вернется 750 тыс. ₽.

Вопросы и ответы

❓Не потеряю ли я возможность вернуть вычет при рефинансировании

Нет, не потеряете, если новый кредит целевой и в договоре отмечено, что он погашает ипотеку на жилье.

❓Может ли муж заявить на вычет, если жена уже подавала на возврат

Если вы оба официально трудоустроены и уплачиваете подоходный налог, то вправе заявить на собственный вычет каждый по отдельности. Общий лимит удваивается.

❓Дают ли вычет пенсионеру

Только если вы платите НДФЛ. Или можно вернуть налог, который вы платили, когда работали.

❓А самозанятым или ИП

Самозанятым вычет не положен. Но если, кроме самозанятости, человек трудоустроен по ТД и платит НДФЛ, то имеет право на возврат. ИП на ОСН вычет предоставляется, на УСН, ПСН, ЕСХН — нет.

❓Можно ли оформить возврат за покупку апартаментов

Нет, так как они не имеют статуса жилого помещения.

❓А если жилье еще строится

Можно подавать на налоговый вычет по процентам по ипотеке — он доступен с первого платежа. Но за саму недвижимость заявлять на возврат положено только после оформления собственности.

❓А если брали ипотеку с маткапиталом

Если часть стоимости жилья оплачена маткапиталом, субсидиями или средствами работодателя, эта сумма вычитается из базы для расчета. Возврат возможен только за ту часть расходов, которую вы оплатили своими деньгами.

❓Можно ли получить вычет в декрете

Да, за ранее уплаченный налог. При этом сами пособия в расчет не входят.