Что такое титул и титульное страхование
Титул — право собственности на недвижимость, подтвержденное договором купли-продажи, свидетельством о наследстве, решением суда или другими документами. В более широком смысле, титул — это юридическое основание для владения имуществом, например, квартирой, домом, участком земли.
Страховка титула по ипотеке покрывает риски, связанные с утратой или ограничением права на имущество. Например, если выяснится, что квартиру продали по поддельной доверенности, и суд аннулирует сделку. Тогда страховщик компенсирует убытки покупателя в рамках суммы по договору.
Требуют ли титульное страхование недвижимости при ипотеке
По ФЗ №102-ФЗ «Об ипотеке» при выдаче ипотечного займа обязательна только страховка недвижимости. Страхование титула, а также жизни и здоровья заемщика, оформляется по желанию. На сайте мы рассказываем об ипотечных страховках подробнее.
Но в некоторых случаях банк может потребовать у заемщика титульную страховку, а при отказе — установить более высокую процентную ставку по кредиту. Это возможно, например, когда покупатель берет в ипотеку «вторичку», которую много раз перепродавали.
Когда титульную страховку оформляют по требованию банка, выгодоприобретателем по договору будет именно банк, а не покупатель. Это значит, что при утрате права собственности компенсация пойдет на погашение ипотеки. А если титульная страховка оформлена добровольно, деньги получит покупатель.
Сколько лет надо платить за титульное страхование при ипотеке
Чаще всего банки требуют страховать титул первые три года после сделки. Это срок исковой давности — период времени, в течение которого человек, чье право нарушено, может обратиться в суд для его защиты. Суд рассмотрит иск после истечения срока давности только в исключительных случаях. Например, в суде вряд ли примут заявление бывшей супруги продавца, если она попытается оспорить сделку спустя пять лет после продажи квартиры.
Некоторые банки все равно требуют страховать титул на полный срок ипотеки. К примеру, такое условие есть у Московского кредитного банка.
Оформите страхование ипотеки онлайн
Оформите страхование ипотеки онлайн
Перейти в калькулятор
Какие случаи покрывает титульное страхование
В полис «Ренессанс страхование» включены два основных риска:
- Ограничение обременения права собственности. Это ситуации, когда возможности нового собственника распоряжаться недвижимостью ограничиваются. К примеру, если из квартиры перед продажей незаконно выписали родственника продавца. Через суд родственник может получить разрешение на пожизненное проживание в квартире. Собственником он не станет, но права покупателя на приобретенную недвижимость будут ограничены.
- Утрата права собственности. Это полная или частичная потеря покупателем права на недвижимость. Например, в случае появления наследника или бывшего супруга продавца, не участвовавшего в сделке. Еще договор купли-продажи могут аннулировать, если продавца признают недееспособным или в документах будут выявлены ошибки.
Также по титульной страховке мы помогаем покупателю недвижимости отстоять свои права на имущество. Если вы узнаете, что в суд поступил иск об аннулировании сделки или такой иск готовится, обязательно сообщите нам об этом. Тогда третьей стороной в суде выступит наш юрист, который поможет защитить ваши права на недвижимость.
Пример из практики
Наш клиент Артем взял квартиру «вторичку» в ипотеку и оформил страхование титула. Продавцом недвижимости была супруга собственника. По словам женщины, муж надолго уехал и попросил за время своего отсутствия продать квартиру. Жена собственника предоставила доверенность на совершение сделки, а также документы на квартиру. Никаких проблем при покупке не возникло. Однако спустя несколько месяцев выяснилось, что собственник не составлял доверенность: этот документ подделала его жена. Соответственно, сделку купли-продажи аннулировали через суд.
Так как Артем оформил титульное страхование, мы сопровождали судебный процесс. А когда право собственности признали недействительным, выплатили полную компенсацию по договору. На выплату Артем закрыл ипотеку.
Если бы наш клиент не застраховал титул, он остался бы без недвижимости и с долгом.
По каким причинам могут отказать в выплате
Перечень исключений приведен в договоре страхования. Например, выплат не будет, если:
- недвижимость конфисковало или национализировало государство;
- страхователь сам отказался от права на имущество;
- нового собственника признали недобросовестным приобретателем;
- покупатель не оплатил взносы или налоги при оформлении права собственности.
Также отказ в компенсации возможен при сокрытии информации о сделке при оформлении страхового договора. Например, если в распоряжении покупателя были документы, доказывающие неправомерность сделки, и он не предоставил их страховщику. Полный перечень случаев-исключений приведен в правилах титульного страхования.
Сколько стоит страхование титула
Цена зависит от вероятности наступления страхового случая, наличия полного пакета документов по каждой сделке с приобретаемой недвижимостью, а также стоимости имущества. Так, если в истории квартиры была только одна сделка купли-продажи, цена страховки титула составит около 0,15% от цены жилья. Если было много сделок и по ним сохранились не все документы, ставка поднимется до 0,25–0,3%.
Пример. Ипотечная квартира с учетом процентов по займу стоит 7 млн. рублей. У нее был всего один собственник, и по нашей оценке риски оспаривания права собственности невелики. Цена титульного страхования при покупке такой квартиры — 10 500 рублей (0,15% от 7 млн. рублей).
А если бы у недвижимости было много собственников или сложная история наследования, стоимость страховки составила бы до 21 000 рублей (0,3% от 7 млн. рублей).
Частые вопросы
Можно ли оформить титульное страхование, если я беру квартиру не в ипотеку?
Да, титул возможно застраховать вне зависимости от способа покупки.
Какую сумму я получу от страховой компании по титульной страховке при аннулировании права собственности?
Размер компенсации прописывается в договоре страхования. Обычно он равен стоимости квартиры, но титул можно застраховать и на меньшую сумму.
Нужно ли титульное страхование, если я беру недвижимость в новостройке?
Чаще всего нет. Страховать титул стоит только в том случае, если приобретаете квартиру не напрямую у застройщика, а через посредника. В таком случае есть риск, что продавец не сможет полностью рассчитаться с застройщиком и в будущем подаст на банкротство. Тогда сделка купли-продажи может быть аннулирована и вы как покупатель потеряете права на квартиру.
Чем отличается титульное страхование от сертификата защиты сделки? Нужно ли страхование при наличии сертификата?
Сертификат подтверждает юридическую безопасность сделки для покупателя. Чаще всего это оценочный документ, который не предусматривает выплаты при потере права собственности. Однако есть сертификаты, которые защищают на такие случаи. В них прописана сумма, которую покупатель получит по возникновении проблем с законностью сделки. Проверяйте условия: если они аналогичны условиям титульного страхования, полис оформлять не нужно.
Можно ли застраховать титул на дом или земельный участок?
Да, оформить страховку возможно при покупке и дома с участком, и отдельно дома или участка. Работает такое титульное страхование аналогично полису для квартиры.
